弁護士水谷真実 
相続した不動産を共有している場合、その共有関係をどのように解消するかが問題になることがあります。
遺産分割と共有物分割の違いを中心に説明します。
相続によって、土地や建物を複数の相続人で共有することがあります。
共有状態のままでも直ちに問題が生じるわけではありません。しかし、その後さらに相続が発生すると共有者が増え、不動産を売却したり、誰か一人が取得したりすることが難しくなる場合があります。
また、相続した不動産について共有関係を解消したい場合
「遺産分割をすればよいのか」
「共有物分割訴訟をすることができるのか」
という問題があります。
ここでは、相続した不動産の共有を解消する場合の遺産分割と共有物分割の関係、共有物分割訴訟の進め方について説明します。
相続した不動産が共有になったケース
例えば、親が亡くなり、3人の子どもが不動産を相続したとします。
遺産分割協議を行わず、3人の共有として相続登記をしたとします。
その後、共有者の一人が亡くなると、その人の持分についてさらに相続が発生します。
このように相続が重なると、当初は兄弟姉妹だけだった共有関係に、その子どもなど次の世代が加わることがあります。
共有者が増えるほど、不動産の売却や管理について全員の意見をまとめることが難しくなる可能性があります。
共有物分割と遺産分割のどちらを行うのか
相続した不動産を複数人で共有している場合、共有関係を解消する方法として「遺産分割」と「共有物分割」が考えられます。
どちらの手続を利用するかは、その不動産が、まだ遺産分割をしていない「遺産共有」の状態なのか、遺産分割などを経て通常の共有状態になっているのかによって異なります。
そのため、まずは不動産がどのような経緯で共有になったのかを確認することが大切です。
遺産分割が終わっていない場合は、原則として遺産分割で解決する
相続が発生し、まだ遺産分割が行われていない場合には、原則として遺産分割によって不動産を誰が取得するのかなどを決めます。
相続人同士で話し合いがまとまれば、遺産分割協議を行います。
話し合いがまとまらない場合には、家庭裁判所に遺産分割調停を申し立てることが考えられます。
したがって、相続した不動産が複数人の共有になっているからといって、常に共有物分割訴訟を利用するわけではありません。
遺産分割が終わった後の共有は、共有物分割で解決する
一方、遺産分割によって複数の相続人が不動産を共有で取得した場合など、通常の共有関係になった後にその共有を解消したいときは、共有物分割によることになります。
まずは共有者同士で、不動産を売却するのか、誰か一人が取得するのかなどについて話し合います。
話し合いで解決できない場合には、共有物分割訴訟を提起して、裁判所に共有関係の解消を求めることが考えられます。
共有物分割訴訟をする前に話し合う
共有物分割訴訟を提起する前に、まず共有者間で共有物の分割について協議します。
例えば、
・不動産を売却して売却代金を分ける
・共有者の一人が不動産を取得し、ほかの共有者に金銭を支払う
・共有持分を買い取る
などの方法について話し合うことが考えられます。
親族間では、これまでの相続の経緯や感情的な対立から、当事者同士では話し合いが進まないこともあります。
そのような場合には、弁護士を代理人として交渉することも考えられます。
共有物分割訴訟の進め方
話し合いによる解決が難しい場合には、共有物分割訴訟を検討します。
共有物分割訴訟を行う場合には、対象となる不動産や共有者を確認した上で、訴訟を進める必要があります。
共有物分割訴訟の準備
まず、対象となる不動産について、
・登記事項証明書
・固定資産評価証明書
などの資料を準備します。
また、共有者の中に亡くなっている人がいる場合には、その人の相続人が誰であるかを調査する必要があります。
訴訟物の価額
【建物の場合】
固定資産評価証明書の価格×1／3
【土地の場合】
固定資産評価証明書の価格×1／2×1／3
です。
不動産が共有状態の場合、共有持分の割合となります。
共有者全員が訴訟の当事者になる
共有物分割訴訟では、原則として共有者全員が訴訟の当事者となります。
自分と対立している共有者だけを相手にすればよいというものではありません。
そのため、登記上の共有者だけでなく、その共有者がすでに亡くなっている場合には、相続人についても確認する必要があります。
共有者が亡くなっている場合は相続人を調査する
登記簿上の共有者がすでに亡くなっている場合、その人の共有持分について相続が発生しています。
「子どもは一人だけだと思っていた」という場合でも、訴訟を進めるためには、戸籍を収集してほかに相続人がいないか確認する必要があります。
相続が何度も発生している不動産では、この相続人調査だけでも複雑になることがあります。
共有者が亡くなっている場合は相続人を調査する
登記簿上の共有者がすでに亡くなっている場合、その人の共有持分について相続が発生しています。
「子どもは一人だけだと思っていた」という場合でも、訴訟を進めるためには、戸籍を収集してほかに相続人がいないか確認する必要があります。
相続が何度も発生している不動産では、この相続人調査だけでも複雑になることがあります。
どのように進めるか、裁判官や当事者同士で話し合います。
共有物分割訴訟を提起したからといって、必ず判決や競売まで進めなければならないわけではありません。
訴訟を進めながら、共有者全員で不動産を任意売却し、売却代金を分ける方法について協議することもあります。
任意売却を行う場合には、不動産会社から査定を取得し、売却価格や売却方法などについて共有者間で調整します。
条件について合意できれば、不動産を売却して共有関係を解消することができます。
任意売却の流れ
各当事者が、それぞれ不動産業者に査定などの依頼をします。
弁護士の活用のしどころ
弁護士が代理人の場合は、弁護士が不動産業者へ査定などの依頼をします。
弁護士が普段の付き合い等を通じて、より良い条件で売却してくる不動産業者さんに依頼してくれます。
不動産業者との関係
共有物分割訴訟は、当事者は原告と被告と複数おります。
そこで、複数社と契約できる一般媒介契約で進めることが想定されます。また、媒介価格(販売価格)については、他の不動産会社や売主（原告・被告）の意向の上決定するという内容で進めることが想定されます。
借地上の建物を共有している場合
借地上にある建物が共有になっているケースもあります。
この場合にも、建物について共有物分割が問題になることがあります。
借地権の場合は、建物自体を対象として共有物分割の訴えを裁判所に提起できます。
建物が老朽化して建物自体に価値がない場合でもです。
借地権は、建物の従たる権利で、建物の処分に従います。
民法87条2項が類推適用されます。
（主物及び従物）民法第八十七条 物の所有者が、その物の常用に供するため、自己の所有に属する他の物をこれに附属させたときは、その附属させた物を従物とする。
引用元：e-GOV法令検索（民法）
２ 従物は、主物の処分に従う。
相続した不動産を共有のままにする場合は将来の相続にも注意
相続した不動産を複数人の共有にすること自体が、直ちに問題になるわけではありません。
しかし、その後に共有者の一人が亡くなると、その共有持分についてさらに相続が発生します。
その結果、共有者が増え、売却や管理について意見をまとめることが難しくなることがあります。
相続した不動産について共有登記をする場合には、現在のことだけでなく、将来さらに相続が発生した場合についても考えておくことが大切です。
まとめ
相続した不動産が共有になっている場合、共有関係をどのような手続で解消するのかは、その不動産の権利関係によって異なります。
まだ遺産分割が終わっていないのであれば、基本的には遺産分割による解決を検討します。
一方、通常の共有関係になっている場合などには、共有物分割によって共有状態を解消することが考えられます。
また、相続が繰り返されている不動産では、共有者が誰なのかを戸籍などから調査する必要があり、権利関係が複雑になっていることもあります。
相続した不動産の共有を解消したい場合には、まず登記や戸籍、これまでの遺産分割の経緯などを確認し、その状況に応じた方法を検討することが大切です。
